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案例詳解房地產企業三大稅種及合同控稅(第 9 期)

價      格: ¥ 1980.0

報名人數:1/50人 報名截止:2019-12-14 10:00

課程形式: 直播+錄播課 課時數:24.0課時 所屬類別: 房地產 、成本核算

課程收益:本課程以房地產企業在日常經營過程中的三大稅種(增值稅,企業所得稅,土地增值稅)為主線,其他稅種(印花稅,契稅,城鎮土地使用稅,房產稅等)也予以全覆蓋,將所涉及到涉稅事項以實務操作當中的案例入手,緊扣政策條文,將學員在日常工作過程中遇到問題歸集起來,以問答的形式予全景式呈現出來,既有處理問題的答案,也給出處理問題的政策依據。其次本課程當中添加了合同控稅模塊,力求“業務,法務,稅務,財務”的四“務”融合。合同控稅的核心要素:正確簽訂合同,規范業務處理,精準把握稅收政策,稅務遵從是第一要務,從而實現實現稅收利益最大化。 最后模塊是3典型的涉稅訴訟案例,解析案例中企業稅務“雷區”,讓我們從中予以借鑒,規范我們的日常涉稅事項的操作,實現企業稅收利益最大化。
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授課名師

梁石

高級會計師,高級稅務顧問,是專家型的企業管理創新者。曾先后就職于大型國有建筑房地產企業集團,以及較大規模的民營商業地產企業集團。 在建筑房地產行業財稅領域摸爬滾打了26年,一直致力于該行業的財務核算,涉稅統籌和法務研究,善于從細節入手把控涉稅風險并大手筆地進行涉稅籌劃,先后為多家房地產企業提供管理和咨詢服務,為相關顧問企業節稅數千萬元,是建筑、房地產企業的財稅法務專家,常年筆耕不輟,已先后在省市級期刊上發表論文21篇。

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課程安排

直播課程表 直播課程安排
案例詳解房地產企業三大稅種及合同控稅(一) 2019年12月14日  09:30~12:00
案例詳解房地產企業三大稅種及合同控稅(二) 2019年12月14日  14:00~17:30
案例詳解房地產企業三大稅種及合同控稅(三) 2019年12月21日  09:30~12:00
案例詳解房地產企業三大稅種及合同控稅(四) 2019年12月21日  14:00~17:30
案例詳解房地產企業三大稅種及合同控稅(五) 2019年12月28日  09:30~12:00
案例詳解房地產企業三大稅種及合同控稅(六) 2019年12月28日  14:00~17:30
案例詳解房地產企業三大稅種及合同控稅(七) 2020年01月04日  09:30~12:00
案例詳解房地產企業三大稅種及合同控稅(八) 2020年01月04日  14:00~17:30
      贈送資料:1、電子版課程講義;2、直播回放視頻(直播課結束后開通,學習期90天)。

教學大綱

模塊
課程內容
課程收益
模塊一、房地產企業的增值稅詳解及處理技巧 (1)房地產企業銷售過程中:誠意金,定金,認購金,首付款,按揭貸款,房款多退少補的增值稅處理和會計處理 全面掌握不動產銷售的增值稅處理
(2)不動產銷售額的確定
(3)銷售過程中未完工產品銷售的發票開具及財稅處理
(4)銷售過程中完工產品銷售的發票開具及財稅處理
(5)銷售不動產的增值稅納稅義務時間的確定及財稅處理
(6)交付時沒有取得實測面積的情況下如何進行納稅申報?
(7)交付時實測面積和預測面積差異的“面積差多退少補”如何處理?
(8)不動產銷售的稅率/征收率
(9)土地價款抵扣稅收政策依據及賬務處理
(10)公共配套設施的增值稅處理
(11)人防車位的增值稅處理
(12)不動產銷售過程中的增值稅“視同銷售”如何處理?
(13)不動產銷售過程中的合同價外費用有哪些,如何處理?
(14)銷售使用過的固定資產
(15)增值稅進項稅額抵扣實務
(16)改變用途的進項稅處理
(17)房地產開發企業增值稅計算方法講解
(18)“拆一還一”方式下的增值稅處理
(19)增值稅的視同銷售
模塊二、房地產企業的所得稅詳解及處理技巧 (20)房地產企業籌建期的稅務處理 結合國稅函2009年31號文深入全面解讀房地產企業的所得稅處理
(21)完工產品的界定及《商品房買賣合同》中交付條件
(22)房地產企業所得稅收入確認和會計上收入確認差異分析
(23)房地產企業的“兩利差”:預計計稅毛利率,預計毛利額,實際計稅毛利率,實際毛利額
(24)已銷開發產品的計稅成本如何計算
(25)企業開發產品轉為自用的又進行再銷售的所得稅處理
(26)企業所得稅的視同銷售
(27)稅總局公告2019年第23號房地產企業所得稅預繳申報的變化及申報演示
(28)2009年31號文第21條:企業利息支出按以下規定進行處理:
(29)案例解讀房地產企業營改增后收到地方政府土地返還款的財稅處理
(30)案例解讀房地產集團內“資金拆借”面臨的稅務處理
(31)企業收到的土地出讓金返還款,是不征稅收入嗎,如果不是,所得稅是不是要一次性征稅?
(32)彌補虧損是在預繳時還是在匯算清繳時?具體如何操作?
(33)企業在計算業務招待費等費用扣除限額時,是否也包括視同銷售(營業)收入額?
(34)房地產企業會計上和所得稅成本項目設置及差異分析
(35)房地產企業的成本歸集
(36)房地產企業成本的分配
(37)房地產企業配套實施核算分析
(38)以房抵工程款的稅務處理分析
(39)企業收到的代扣代繳、代收代繳、委托代征各項稅費返還的手續費如何處理?
(40)企業商品促銷活動中的贈品如何進行企業所得稅涉稅處理?
(41)企業銷售未完工開發產品取得的收入口徑如何確定?
(42)企業與職工解除勞動合同支付的一次性補償金如何進行稅前扣除?
(43)企業發生的通訊費、職工交通補貼如何進行稅前扣除?
(44)企業為職工體檢產生的費用如何進行稅前扣除?
(45)房地產開發企業出售地下車位如何進行企業所得稅處理?
(46)案例解讀稅總2018年第28號公告當中未按規定取得稅前扣除憑證的稅務處理
(47)稅總2018年28號公告為房地產企業的無票建安成本(預提的四項費用)稅前扣除開了“綠燈”?
(48)“拆一還一”方式下的所得稅處理
(49)“買一送一”的增值稅處理
(50)財稅2016年36號文和財稅2017年58號文對于“甲供”口徑差異性分析
(51)商品房交付時間的確定對于企業所得稅和城鎮土地使用稅的影響分析
模塊三、房地產企業土地增值稅詳解及成本分攤技巧 (52)土地增值稅征稅范圍如何把握?     用案例深入剖析房地產企業的土地增值稅預繳、清算及清算后尾盤銷售的土地增值稅處理
(53)如何確認土地增值稅納稅人?  
(54)如何計算和申報預繳的土地增值稅,如何賬務處理?不同賬務處理模式下對于企業所得稅季度預繳申報的影響是什么?
(55)集體土地開發是否屬于土地增值稅征收的范圍?
(56)收入確認原則和依據是什么?稅制變化及稅率調整情況下的土地增值稅收入如何確定?
(57)誠意金、違約金需要確定為土地增值稅收入?
(58)違約金的扣除憑證需要注意哪些事項?
(59)“以地換房”“以房換地”的納稅義務發生時間是?計稅依據如何確定?通過具體的案例給您詳細解讀。
(60)如何理解“銷售價格明顯偏低”?具體的標準是什么?是否存在個人所得稅的風險?
(61)土地增值稅的視同銷售
(62)“買一送一”營銷模式下的經營和稅收沖突如何解決?
(63)代收費用如何操作稅收風險最?在計算土地增值稅的時候需要注意哪些問題?
(64)“竣工決算”如何理解?計算土地增值稅的重要意義是什么?
(65)土地增值稅扣除項目扣除的原則是什么?
(66)如何把握“按國家統一規定繳納的有關費用”?契稅、拍賣費用、土地閑置費的待遇有何不同?
(67)如何理解合法有效的憑證?白條如何規避稅收風險?所得稅和土地增值稅的合法有效憑證差異有哪些?
(68)不同政府返還資金在會計處理需要注意哪些問題?稅收待遇有何不同?
(69)“拆一還一”方式下的契稅計稅依據如何確定?不同拆遷費支付方式對稅負的影響是什么?
(70)房地產開發企業不同時間節點取得土地,土地使用稅納稅義務發生時間如何把握(起止時間的確定)?
(71)從土地增值稅角度解讀土地征用及拆遷補償費及稅收憑證?
(72)人防設施發生的成本可以扣除嗎?
(73)紅線外的道路、公共設施配套建設是否可以扣除?
(74)人防車位的不同銷售形式及土地增值稅如何處理?
(75)資本化利息的歸集起止點如何把握?
(76)開發間接費是否可以列支業務招待費?差旅費?會議費?私車公用?
(77)開發間接費處理上稅會差異是什么?如何利用企業的組織架構進行土地增值稅的納稅籌劃?
(78)土地增值稅對于不同融資方式下涉及到的利息如何處理?
(79)股東出資未到位情況下的借款利息所得稅稅前扣除和土地增值稅稅前扣除的差異分析
(80)如何計算普通住宅和非普通住宅的土地增值稅臨界點,使得土地增值稅的最佳稅負?
(81)什么是土地增值稅強制清算和通知清算?二者的差異點在哪里?
(82)解讀土地增值稅清算單位和清算對象?房地產企業可以自行分期?
(83)清算開始后憑證的截止時間是如何規定?清算后發生的后續成本是否可以“二次清算”?
(84)土地增值稅清算后尾盤銷售的土地增值稅如何申報?
(85)不同清算單位之間如何分攤公共配套費?
(86)如果成本部分賬務有欠缺,是否可以核定成本金額?核定的標準是什么?
(87)土地增值稅納稅申報表(從事房地產開發的納稅人清算適用)的表第22欄“代收費用”如何理解和處理?
(88)土地增值稅“兩分法”“三分法”差異點是什么?
(89)土地增值稅確立成本分攤方法的原則是什么?                
(90)占地面積法的適用條件以及關鍵點是什么?
(91)建筑面積法下,如何確定分攤的成本金額?會計與所得稅土地增值稅在稅收的差異是什么?
(92)如何理解建筑面積、可售面積、自用(出租)面積,在成本分攤方法中如何有效把握?
(93)不涉及產權轉讓的銷售不動產取得的收入是否計入土地增值稅收入?
(94)會計、企業所得稅、土地增值稅計算中“完全單位成本”的金額如何確定?
(95)如何理解層高系數法?層高系數法的對稅收的影響有哪些?
(96)不同成本分攤方法如何有效結合?對企業整體稅負的影響是什么?
(97)土地增值稅清算的成本分攤方法及面積數據如何獲?
(98)什么是裝修?對銷售精裝房的土地增值稅處理如何處理?    
(99)什么是軟裝?什么是硬裝?如何取得發票及稅前扣除?
(100)什么是“營銷設施建造費”,所得稅和土地增值稅處理之間的差異是什么?
(101)企業的營銷中心成本費用如何進行會計處理?涉及到的稅務處理注意點有哪些?                                
(102)營銷中心、樣板房、物業管理用房、人防設施是否繳納房產稅?     
(103)“甲供材”“甲供工程”的《工程施工合同》如何計入竣工結算?
(104)地下車位產權或使用權轉讓實務分析與納稅詳解
(105)土增清算涉及所得稅退稅如何處理?
模塊四、房地產企業的合同控稅之攻略 (106)合同簽訂之前的準備工作 以合同為抓手解讀如何進行合同控稅的王道
(107)國有土地出讓合同
(108)設計類合同
(109)工程施工合同(甲供材,甲供工程,甲控材,甲指分包)
(110)電梯工程涉及到的設備采購和施工合同
(111)門窗工程施工合同
(112)園林綠化工程施工合同
(113)欄桿扶手施工合同
(114)商品房買賣合同
(115)按揭貸款準入銀行的合作合同
模塊五、典型稅務案例解析及點評 (116)稅案解讀:華潤“外灘九里苑”稅案的警示 以稅案為背景解讀稅務遵從是降低稅務風險的王道
(117)稅案解讀:向非金融機構借款利息在土地增值稅稅前扣除的風險。
(118)稅案解讀:超20年地下人防使用權轉讓,財產轉讓還是租賃?

學員評價

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